消防知識｜香港消防法例與規定｜三聯消防工程公司

作為香港消防處認可的註冊消防裝置承辦商,三聯消防工程公司深明業主及租戶對消防法例要求的疑問。香港消防法例繁複,不同類型物業有不同規定,本文整合香港消防處及屋宇署相關法例要求的重點,為業主及租戶提供實用指南,助您了解法例要求,避免違規及罰款[1][2]。

無論您是商舖業主、餐廳經營者、工廈租戶還是住宅法團成員,了解適用的消防法例是確保合規及安全的第一步。本文將詳細解釋各類物業的消防要求,包括商業處所、餐飲業、工業大廈及住宅樓宇等不同場所的法定責任[3][4]。

返回主頁 | 關於我們 | 消防工程服務 | 消防知識 | 聯絡我們

香港消防法例框架概覽

主要消防法例

香港的消防安全由多條法例規管,針對不同類型建築物及處所[1][2]:

核心法例:

  1. 第95章《消防條例》:規管消防處的權力、消防裝置的設置及維修
  2. 第95B章《消防(裝置及設備)規例》:規定消防裝置的技術標準、檢查及保養要求
  3. 第502章《消防安全(商業處所)條例》:針對1987年前建成的商業處所及商業建築物
  4. 第572章《消防安全(建築物)條例》:針對1987年前建成的綜合用途及住宅建築物
  5. 第636章《消防安全(工業建築物)條例》:針對1987年前建成的工業大廈(2020年生效)

為何1987年是分水嶺?

1987年3月1日前,香港沒有統一的消防安全標準。該日期後呈交建築圖則的樓宇需符合《建築物條例》的消防要求,較為嚴謹。1987年前建成的舊樓則需透過上述專門法例提升消防安全[5][6]。

執行當局

  1. 消防處處長:負責消防裝置及設備的審批、驗收及執法
  2. 屋宇署署長:負責建築物結構性消防安全(如走火通道、防火分隔)

兩個部門會聯合發出消防安全指示(FSI)或改善消防安全指示(FSI),要求業主/佔用人改善消防設施[7][8]。

誰須負責?

  1. 業主:擁有人須確保建築物公共部分的消防裝置符合法例要求
  2. 佔用人(租客):須確保其佔用範圍內的消防裝置正常運作,不可阻塞或損壞
  3. 法團/管理公司:代表業主管理大廈公共消防設施

責任分配視乎租約條款,但法例上業主及佔用人均可被檢控[3][4]。

商業處所消防要求(第502章)

適用範圍

《消防安全(商業處所)條例》第502章規管兩類物業[5][6]:

1. 訂明商業處所

必須同時符合以下條件:

  1. 總樓面面積超過230平方米
  2. 進行以下商業活動:
    1. 銀行業務(商人銀行除外)
    2. 場外投注
    3. 設有保安區的珠寶或金飾業務
    4. 超級市場、特大超級市場或百貨公司
    5. 商場

2. 指明商業建築物

必須同時符合以下條件:

  1. 在1987年3月1日或之前建成(或圖則在該日前呈交)
  2. 用作辦公室、業務、貿易或娛樂用途

主要消防安全措施

消防處及屋宇署可要求業主/佔用人提供或改善以下設施[5][6]:

消防裝置及設備:

  1. 自動灑水系統(Sprinkler System)
  2. 火警警報系統(手動火警掣、煙霧探測器、火警鐘)
  3. 緊急照明系統
  4. 消防栓及消防喉轆系統
  5. 手提滅火器
  6. 機械通風系統的自動停止設施

建造規定:

  1. 提供足夠的走火通道,便於逃生
  2. 提供足夠的通道,利便消防員進入滅火及拯救
  3. 提供防火措施阻止火勢擴大(如防火門、防火分隔牆)
  4. 確保建築物的結構完整

了解商舖消防工程服務

執法程序

  1. 發出消防安全指示(FSI):列明需改善的項目及完成日期
  2. 申請符合消防安全令:業主/佔用人不遵從指示,當局可向裁判官申請命令強制執行
  3. 限制使用令/禁止令:嚴重情況下,區域法院可頒令禁止使用處所

罰則

違例事項

罰則

不遵從消防安全指示

罰款$25,000 + 每日$2,500

不遵從符合消防安全令

罰款$50,000 + 每日$5,000

違反限制使用令/禁止令

罰款$250,000 + 監禁3年 + 每日$25,000

餐飲業消防規定

申請食肆牌照的消防要求

經營餐廳、茶餐廳、快餐店等食物業處所,必須符合消防處的消防安全規定,才能取得食物環境衞生署發出的食肆牌照[9][10]。

火警危險度分類

消防處將食肆分為高火警危險度及低火警危險度[9][10]:

高火警危險度食肆:

  1. 廚房使用固體或液體燃料(如石油氣、柴油)
  2. 有煎、炒、炸等高溫烹調
  3. 使用明火煮食

低火警危險度食肆:

  1. 只使用電力煮食
  2. 只進行簡單加熱、蒸煮
  3. 無明火烹調

高火警危險度食肆的消防要求較嚴格。

主要消防裝置要求

基本要求(所有食肆):

  1. 手提滅火器:根據樓面面積及火警危險度配置適當數量
  2. 緊急照明:停電時提供照明,引導疏散
  3. 出口指示燈:標示逃生出口位置
  4. 走火通道:保持暢通,不可堵塞

高火警危險度食肆的額外要求:

  1. K類滅火器:專門撲滅廚房油脂火警
  2. 滅火氈:小型油火應急使用
  3. 抽氣系統滅火裝置:部分情況需在抽油煙罩安裝自動滅火系統
  4. 防火分隔:廚房與用餐區需有適當分隔

特殊煮食方式的規定:

  1. 燒烤/火鍋菜館:座位間使用燃料有嚴格限制,需額外滅火設備
  2. 鐵板燒(Teppanyaki):需符合特定消防安全規定
  3. 木炭煮食:在廚房範圍內外使用木炭有不同要求
  4. 露天座位:需符合特定消防規定

了解餐廳消防工程服務

通風系統消防要求

餐廳的抽氣及通風系統須符合消防處的規定[9][10]:

  1. 自動停止設施:火警時自動關閉通風系統,防止濃煙擴散
  2. 油脂過濾:定期清潔,防止油脂積聚引致火警
  3. 防火風閘:阻止火勢蔓延
  4. 獨立應急照明系統:確保停電時照明可靠

申請人須聘請註冊消防裝置承辦商設計及安裝消防系統,並提交符合通風系統規定通知書。

申請流程

  1. 向食環署遞交食肆牌照申請
  2. 食環署轉介消防處審核消防規定
  3. 消防處發出消防規定(列明需提供的消防裝置)
  4. 聘請註冊消防裝置承辦商安裝消防設施
  5. 消防處驗收,合格後發出消防證書(FS 161)
  6. 食環署發出食肆牌照

工業大廈消防規定(第636章)

適用範圍

《消防安全(工業建築物)條例》第636章於2020年6月19日生效,規管香港約1,100幢舊式工業大廈[11][12]。

工業建築物定義:

  1. 在1987年3月1日或之前建成(或圖則在該日前呈交)
  2. 用作或擬用作工業用途的建築物

工業用途包括:

  1. 製造、加工、裝配
  2. 倉儲、貨物存放
  3. 洗衣、印刷、修理
  4. 工場、車房

為何工廈消防規定特別重要?

舊式工廈存在多種火警風險[11][12]:

  1. 大量易燃物料存放(紙張、布料、化學品)
  2. 工業活動產生火花(焊接、切割)
  3. 樓層面積大,火勢容易蔓延
  4. 缺乏現代消防設施
  5. 部分工廈違規改建為商住用途

主要消防安全措施

消防處及屋宇署可要求工廈業主/佔用人提供或改善[11][12]:

消防裝置及設備:

  1. 自動灑水系統:最重要的要求,可快速控制火勢
  2. 火警警報系統:探測器、手動火警掣、火警鐘
  3. 緊急照明及出口指示燈:引導疏散
  4. 消防栓及消防喉轆:滅火設備
  5. 手提滅火器:初期滅火

建造規定:

  1. 防火門:樓梯間及走火通道必須安裝
  2. 防火分隔:將大樓層分隔為較小區域
  3. 走火通道:必須保持暢通,不可堵塞或上鎖
  4. 疏散樓梯:確保足夠數量及寬度

了解工廈消防工程服務

執法程序

  1. 消防處及屋宇署巡查目標工廈
  2. 發出消防安全指示(FSI)及改善消防安全指示(FSI)
  3. 業主/佔用人須在指定期限內完成改善工程(通常12-24個月)
  4. 聘請註冊消防裝置承辦商及認可人士進行工程
  5. 申請消防處及屋宇署驗收
  6. 不遵從可被檢控

罰則

違例事項

罰則

不遵從消防安全指示

罰款$25,000 + 每日$2,500

不遵從符合消防安全令

罰款$50,000 + 每日$5,000

違反禁止令

罰款$250,000 + 監禁3年 + 每日$25,000

工廈租戶注意事項

  1. 查看消防設施:租用前檢查單位及大廈的消防裝置是否齊全
  2. 了解法例責任:業主及租戶均須遵守消防安全指示
  3. 保持走火通道暢通:不可堆放雜物阻塞通道或樓梯
  4. 正確使用單位:不可違規改建或從事高危活動
  5. 購買火險:工廈火險保費較高,需預算

住宅樓宇消防規定(第572章)

適用範圍

《消防安全(建築物)條例》第572章於2007年7月1日生效,規管[13][14]:

1. 綜合用途建築物

  1. 在1987年3月1日或之前建成(或圖則在該日前呈交)
  2. 建築物內既有住宅單位,亦有非住宅單位(如地下商舖,樓上住宅)

2. 住用建築物(純住宅)

  1. 在1987年3月1日或之前建成
  2. 建築物內只有住宅單位
  3. 高度超過三層(不包括地下)

主要消防安全措施

公共部分的消防裝置:

  1. 緊急照明:樓梯間、走廊
  2. 出口指示燈:標示逃生出口
  3. 消防喉轆:每層樓梯間
  4. 手提滅火器:公共位置

建造規定:

  1. 防火門:樓梯間、天台門必須安裝
  2. 走火通道:樓梯間及走廊保持暢通
  3. 防煙門:部分樓宇需安裝

誰須負責?

  1. 業主立案法團:代表全體業主負責公共部分
  2. 個別業主:如大廈未成立法團,所有業主共同負責
  3. 管理公司:協助法團管理消防設施

住宅單位內的消防安全由個別業主/住戶負責,但不可影響大廈公共消防設施。

了解住宅消防工程服務

消防裝置的年檢要求(第95B章)

法定年檢責任

根據**《消防(裝置及設備)規例》第95B章**[15][16]:

  1. 所有消防裝置及設備必須每12個月由註冊消防裝置承辦商進行檢查及測試
  2. 檢查後須填妥FS 251表格(消防裝置及設備年度檢查證明書)
  3. FS 251表格須提交消防處備案
  4. 業主須保存記錄至少2年

適用於所有消防系統:

  1. 火警警報系統
  2. 自動灑水系統
  3. 緊急照明及出口指示燈
  4. 消防栓及消防喉轆
  5. 手提滅火器
  6. 氣體滅火系統

罰則

  1. 不進行年檢或不保存記錄:罰款$25,000及監禁6個月
  2. 聘用非註冊承辦商:工程不獲承認,可被檢控

了解消防年檢服務

註冊消防裝置承辦商的重要性

法例要求

所有消防裝置的設計、安裝、改動、維修及年檢,必須由註冊消防裝置承辦商負責[1][2]。

承辦商分級:

級別

負責範圍

第一級

火警探測系統、氣體滅火系統

第二級

自動灑水系統、緊急照明、消防喉轆

第三級

手提滅火器的檢查及保養

為何必須聘用註冊承辦商?

  1. 法例規定:非註冊承辦商進行消防工程屬違法
  2. 專業保證:註冊承辦商具備專業知識及技術
  3. 工程認可:只有註冊承辦商的工程才獲消防處認可
  4. 保險要求:保險公司要求提供註冊承辦商的證書
  5. 責任承擔:註冊承辦商須為工程質素負責

如何核實承辦商資格?

可到消防處網站查閱註冊消防裝置承辦商名冊,核實公司名稱及註冊編號。

了解三聯消防的註冊資格

常見違規情況及後果

走火通道阻塞

違規情況:

  1. 樓梯間堆放雜物、單車
  2. 走廊放置鞋櫃、雜物
  3. 天台門上鎖
  4. 出口被傢俬、貨物阻塞

後果:

  1. 消防處可發出消除火警危險通知書,要求即時清理
  2. 火警時嚴重影響逃生,可致人命傷亡
  3. 違者可被檢控,罰款$25,000及監禁3個月

消防裝置失效

違規情況:

  1. 滅火器過期、壓力不足
  2. 緊急照明燈電池失效
  3. 火警探測器積塵、失靈
  4. 防火門被拆除或常開
  5. 消防喉轆損壞、漏水

後果:

  1. 火警時系統無法運作
  2. 違反年檢要求,可被檢控
  3. 保險索償可能被拒

未經批准改建

違規情況:

  1. 工廈改建為劏房、餐廳、商舖(未經批准)
  2. 商舖改建為密室逃脫、Party Room(未申請消防裝置)
  3. 住宅改建為商業用途(如補習社、美容院)

後果:

  1. 違反《建築物條例》及消防法例
  2. 消防裝置不符合新用途要求
  3. 可被勒令停業、檢控、罰款
  4. 嚴重可被頒禁止令

業主及租戶實用建議

業主須知

  1. 了解物業適用的法例:確認建築年份及用途,了解須遵守哪條消防法例
  2. 定期年檢:每12個月聘請註冊承辦商進行年檢,保存FS 251表格
  3. 即時維修:發現消防裝置損壞須盡快修復
  4. 回應消防安全指示:收到FSI後須在限期內完成改善工程
  5. 購買足夠保險:確保火險及第三者責任險足夠
  6. 租約列明責任:清楚訂明業主及租客的消防責任

租戶須知

  1. 租用前檢查:查看消防裝置是否齊全及有效
  2. 了解責任分配:確認租約中消防工程及保養的責任誰屬
  3. 申請牌照:經營餐廳、賓館等須申請牌照,需符合消防要求
  4. 保持設施正常:不可損壞、遮蔽或拆除消防裝置
  5. 保持通道暢通:不可堆放雜物阻塞走火通道
  6. 配合年檢:讓承辦商進入檢查消防設施

法團及管理公司須知

  1. 制定保養計劃:安排定期年檢及保養
  2. 巡查公共地方:確保走火通道暢通、消防設施完整
  3. 教育住戶:提醒業主及租客不可阻塞通道或損壞消防裝置
  4. 即時處理投訴:收到消防隱患投訴須立即跟進
  5. 儲備維修基金:預留資金應付大型消防改善工程

立即查詢消防法例要求及工程服務

香港消防法例繁複,不同物業有不同要求。三聯消防工程公司作為註冊消防裝置承辦商,熟悉各項法例規定,能為您提供專業意見及一站式消防工程服務。

無論您需要了解消防法例要求、申請消防圖則、進行消防工程、安排年檢保養,還是處理消防安全指示(FSI),我們的專業團隊都能為您提供可靠的支援。

我們服務範圍涵蓋全港各區,包括商舖、餐廳、辦公室、工廈、住宅等各類物業。立即聯絡我們,讓我們為您度身訂造合規的消防解決方案。

立即行動,確保您的物業符合消防法例要求!

立即聯絡我們查詢 | 了解更多消防工程服務

三聯消防工程公司
專業 · 優質 · 可靠
您的消防法例顧問

主頁 | 關於我們 | 消防工程服務 | 工程實例 | 消防知識 | 常見問題 | 服務範圍

References

[1] 香港消防處. 申請註冊成為消防裝置承辦商. https://www.hkfsd.gov.hk/chi/fire_protection/cert/fsi_contractors.html

[2] 香港消防處. (2006). 消防處通函. https://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/circular/2006_04.pdf

[3] 建築物業管理資源中心. (2024). 消防安全設施/消防裝置及設備破損. https://www.brplatform.org.hk/tc/defects-and-orders/common-building-defects/defective-fire-safety-provisions-fire-service-installations-and-equipment

[4] 電子版香港法例. 第502章《消防安全(商業處所)條例》. https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap502!zh-Hant-HK

[5] 屋宇署. 消防安全(商業處所)條例簡介. https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/pamphlets-and-videos/fso502_c.pdf

[6] 建築物業管理資源中心. 《消防安全(商業處所)條例》(第502章). https://www.buildingmgt.gov.hk/tc/Daily_Operation_of_Building_Management/6_7_2.html

[7] 香港消防處. FSI Drawings Submission 消防裝置圖則審批. https://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/safety/Cap_572_FSI_Drawings_Submission_PPT_chi.pdf

[8] 香港消防處. 消防裝置圖則審批核對表. https://www.hkfsd.gov.hk/chi/news/Checklist_BIFSI_01_chi.pdf

[9] 香港消防處. 各類持牌/註冊處所的消防安全規定 – 食物業. https://www.hkfsd.gov.hk/chi/fire_protection/licensing/premises_food.html

[10] 香港消防處. 食物業處所消防安全規定給持牌人的建議. https://www.hkfsd.gov.hk/chi/fire_protection/licensing/premises_food.html

[11] YouTube. (2021). 《消防安全(工業建築物)條例》. https://www.youtube.com/watch?v=AIch8TT7hqk

[12] YouTube. (2021). 提升工廈的消防安全水平. https://www.youtube.com/watch?v=FoIBLYaFjbw

[13] 建築物業管理資源中心. 《消防安全(建築物)條例》(第572章). https://www.buildingmgt.gov.hk/tc/Daily_Operation_of_Building_Management/6_7_3.html

[14] 電子版香港法例. 第572章《消防安全(建築物)條例》. https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap572

[15] 香港消防處. 最低限度之消防裝置及設備守則. https://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/safety/File2022C.pdf

[16] 電子版香港法例. 第95B章《消防(裝置及設備)規例》. https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap95B