作為香港消防處認可的註冊消防裝置承辦商,三聯消防工程公司深明業主及租戶對消防法例要求的疑問。香港消防法例繁複,不同類型物業有不同規定,本文整合香港消防處及屋宇署相關法例要求的重點,為業主及租戶提供實用指南,助您了解法例要求,避免違規及罰款。
無論您是商舖業主、餐廳經營者、工廈租戶還是住宅法團成員,了解適用的消防法例是確保合規及安全的第一步。本文將詳細解釋各類物業的消防要求,包括商業處所、餐飲業、工業大廈及住宅樓宇等不同場所的法定責任。
香港的消防安全由多條法例規管,針對不同類型建築物及處所:
核心法例:
- 第95章《消防條例》:規管消防處的權力、消防裝置的設置及維修
- 第95B章《消防(裝置及設備)規例》:規定消防裝置的技術標準、檢查及保養要求
- 第502章《消防安全(商業處所)條例》:針對1987年前建成的商業處所及商業建築物
- 第572章《消防安全(建築物)條例》:針對1987年前建成的綜合用途及住宅建築物
- 第636章《消防安全(工業建築物)條例》:針對1987年前建成的工業大廈(2020年生效)
為何1987年是分水嶺?
1987年3月1日前,香港沒有統一的消防安全標準。該日期後呈交建築圖則的樓宇需符合《建築物條例》的消防要求,較為嚴謹。1987年前建成的舊樓則需透過上述專門法例提升消防安全。
- 消防處處長:負責消防裝置及設備的審批、驗收及執法
- 屋宇署署長:負責建築物結構性消防安全(如走火通道、防火分隔)
兩個部門會聯合發出消防安全指示(FSI)或改善消防安全指示(FSI),要求業主/佔用人改善消防設施[7][8]。
- 業主:擁有人須確保建築物公共部分的消防裝置符合法例要求
- 佔用人(租客):須確保其佔用範圍內的消防裝置正常運作,不可阻塞或損壞
- 法團/管理公司:代表業主管理大廈公共消防設施
責任分配視乎租約條款,但法例上業主及佔用人均可被檢控。
《消防安全(商業處所)條例》第502章規管兩類物業:
1. 訂明商業處所
必須同時符合以下條件:
- 總樓面面積超過230平方米
- 進行以下商業活動:
- 銀行業務(商人銀行除外)
- 場外投注
- 設有保安區的珠寶或金飾業務
- 超級市場、特大超級市場或百貨公司
- 商場
2. 指明商業建築物
必須同時符合以下條件:
- 在1987年3月1日或之前建成(或圖則在該日前呈交)
- 用作辦公室、業務、貿易或娛樂用途
消防處及屋宇署可要求業主/佔用人提供或改善以下設施[5][6]:
消防裝置及設備:
- 自動灑水系統(Sprinkler System)
- 火警警報系統(手動火警掣、煙霧探測器、火警鐘)
- 緊急照明系統
- 消防栓及消防喉轆系統
- 手提滅火器
- 機械通風系統的自動停止設施
建造規定:
- 提供足夠的走火通道,便於逃生
- 提供足夠的通道,利便消防員進入滅火及拯救
- 提供防火措施阻止火勢擴大(如防火門、防火分隔牆)
- 確保建築物的結構完整
- 發出消防安全指示(FSI):列明需改善的項目及完成日期
- 申請符合消防安全令:業主/佔用人不遵從指示,當局可向裁判官申請命令強制執行
- 限制使用令/禁止令:嚴重情況下,區域法院可頒令禁止使用處所
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違例事項 |
罰則 |
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不遵從消防安全指示 |
罰款$25,000 + 每日$2,500 |
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不遵從符合消防安全令 |
罰款$50,000 + 每日$5,000 |
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違反限制使用令/禁止令 |
罰款$250,000 + 監禁3年 + 每日$25,000 |
經營餐廳、茶餐廳、快餐店等食物業處所,必須符合消防處的消防安全規定,才能取得食物環境衞生署發出的食肆牌照。
消防處將食肆分為高火警危險度及低火警危險度[9][10]:
高火警危險度食肆:
- 廚房使用固體或液體燃料(如石油氣、柴油)
- 有煎、炒、炸等高溫烹調
- 使用明火煮食
低火警危險度食肆:
- 只使用電力煮食
- 只進行簡單加熱、蒸煮
- 無明火烹調
高火警危險度食肆的消防要求較嚴格。
基本要求(所有食肆):
- 手提滅火器:根據樓面面積及火警危險度配置適當數量
- 緊急照明:停電時提供照明,引導疏散
- 出口指示燈:標示逃生出口位置
- 走火通道:保持暢通,不可堵塞
高火警危險度食肆的額外要求:
- K類滅火器:專門撲滅廚房油脂火警
- 滅火氈:小型油火應急使用
- 抽氣系統滅火裝置:部分情況需在抽油煙罩安裝自動滅火系統
- 防火分隔:廚房與用餐區需有適當分隔
特殊煮食方式的規定:
- 燒烤/火鍋菜館:座位間使用燃料有嚴格限制,需額外滅火設備
- 鐵板燒(Teppanyaki):需符合特定消防安全規定
- 木炭煮食:在廚房範圍內外使用木炭有不同要求
- 露天座位:需符合特定消防規定
餐廳的抽氣及通風系統須符合消防處的規定[9][10]:
- 自動停止設施:火警時自動關閉通風系統,防止濃煙擴散
- 油脂過濾:定期清潔,防止油脂積聚引致火警
- 防火風閘:阻止火勢蔓延
- 獨立應急照明系統:確保停電時照明可靠
申請人須聘請註冊消防裝置承辦商設計及安裝消防系統,並提交符合通風系統規定通知書。
- 向食環署遞交食肆牌照申請
- 食環署轉介消防處審核消防規定
- 消防處發出消防規定(列明需提供的消防裝置)
- 聘請註冊消防裝置承辦商安裝消防設施
- 消防處驗收,合格後發出消防證書(FS 161)
- 食環署發出食肆牌照
《消防安全(工業建築物)條例》第636章於2020年6月19日生效,規管香港約1,100幢舊式工業大廈。
工業建築物定義:
- 在1987年3月1日或之前建成(或圖則在該日前呈交)
- 用作或擬用作工業用途的建築物
工業用途包括:
- 製造、加工、裝配
- 倉儲、貨物存放
- 洗衣、印刷、修理
- 工場、車房
舊式工廈存在多種火警風險:
- 大量易燃物料存放(紙張、布料、化學品)
- 工業活動產生火花(焊接、切割)
- 樓層面積大,火勢容易蔓延
- 缺乏現代消防設施
- 部分工廈違規改建為商住用途
消防處及屋宇署可要求工廈業主/佔用人提供或改善:
消防裝置及設備:
- 自動灑水系統:最重要的要求,可快速控制火勢
- 火警警報系統:探測器、手動火警掣、火警鐘
- 緊急照明及出口指示燈:引導疏散
- 消防栓及消防喉轆:滅火設備
- 手提滅火器:初期滅火
建造規定:
- 防火門:樓梯間及走火通道必須安裝
- 防火分隔:將大樓層分隔為較小區域
- 走火通道:必須保持暢通,不可堵塞或上鎖
- 疏散樓梯:確保足夠數量及寬度
- 消防處及屋宇署巡查目標工廈
- 發出消防安全指示(FSI)及改善消防安全指示(FSI)
- 業主/佔用人須在指定期限內完成改善工程(通常12-24個月)
- 聘請註冊消防裝置承辦商及認可人士進行工程
- 申請消防處及屋宇署驗收
- 不遵從可被檢控
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違例事項 |
罰則 |
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不遵從消防安全指示 |
罰款$25,000 + 每日$2,500 |
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不遵從符合消防安全令 |
罰款$50,000 + 每日$5,000 |
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違反禁止令 |
罰款$250,000 + 監禁3年 + 每日$25,000 |
- 查看消防設施:租用前檢查單位及大廈的消防裝置是否齊全
- 了解法例責任:業主及租戶均須遵守消防安全指示
- 保持走火通道暢通:不可堆放雜物阻塞通道或樓梯
- 正確使用單位:不可違規改建或從事高危活動
- 購買火險:工廈火險保費較高,需預算
《消防安全(建築物)條例》第572章於2007年7月1日生效,規管:
1. 綜合用途建築物
- 在1987年3月1日或之前建成(或圖則在該日前呈交)
- 建築物內既有住宅單位,亦有非住宅單位(如地下商舖,樓上住宅)
2. 住用建築物(純住宅)
- 在1987年3月1日或之前建成
- 建築物內只有住宅單位
- 高度超過三層(不包括地下)
公共部分的消防裝置:
- 緊急照明:樓梯間、走廊
- 出口指示燈:標示逃生出口
- 消防喉轆:每層樓梯間
- 手提滅火器:公共位置
建造規定:
- 防火門:樓梯間、天台門必須安裝
- 走火通道:樓梯間及走廊保持暢通
- 防煙門:部分樓宇需安裝
- 業主立案法團:代表全體業主負責公共部分
- 個別業主:如大廈未成立法團,所有業主共同負責
- 管理公司:協助法團管理消防設施
住宅單位內的消防安全由個別業主/住戶負責,但不可影響大廈公共消防設施。
根據**《消防(裝置及設備)規例》第95B章**:
- 所有消防裝置及設備必須每12個月由註冊消防裝置承辦商進行檢查及測試
- 檢查後須填妥FS 251表格(消防裝置及設備年度檢查證明書)
- FS 251表格須提交消防處備案
- 業主須保存記錄至少2年
適用於所有消防系統:
- 火警警報系統
- 自動灑水系統
- 緊急照明及出口指示燈
- 消防栓及消防喉轆
- 手提滅火器
- 氣體滅火系統
- 不進行年檢或不保存記錄:罰款$25,000及監禁6個月
- 聘用非註冊承辦商:工程不獲承認,可被檢控
所有消防裝置的設計、安裝、改動、維修及年檢,必須由註冊消防裝置承辦商負責[1][2]。
承辦商分級:
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級別 |
負責範圍 |
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第一級 |
火警探測系統、氣體滅火系統 |
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第二級 |
自動灑水系統、緊急照明、消防喉轆 |
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第三級 |
手提滅火器的檢查及保養 |
- 法例規定:非註冊承辦商進行消防工程屬違法
- 專業保證:註冊承辦商具備專業知識及技術
- 工程認可:只有註冊承辦商的工程才獲消防處認可
- 保險要求:保險公司要求提供註冊承辦商的證書
- 責任承擔:註冊承辦商須為工程質素負責
如何核實承辦商資格?
可到消防處網站查閱註冊消防裝置承辦商名冊,核實公司名稱及註冊編號。
違規情況:
- 樓梯間堆放雜物、單車
- 走廊放置鞋櫃、雜物
- 天台門上鎖
- 出口被傢俬、貨物阻塞
後果:
- 消防處可發出消除火警危險通知書,要求即時清理
- 火警時嚴重影響逃生,可致人命傷亡
- 違者可被檢控,罰款$25,000及監禁3個月
違規情況:
- 滅火器過期、壓力不足
- 緊急照明燈電池失效
- 火警探測器積塵、失靈
- 防火門被拆除或常開
- 消防喉轆損壞、漏水
後果:
- 火警時系統無法運作
- 違反年檢要求,可被檢控
- 保險索償可能被拒
違規情況:
- 工廈改建為劏房、餐廳、商舖(未經批准)
- 商舖改建為密室逃脫、Party Room(未申請消防裝置)
- 住宅改建為商業用途(如補習社、美容院)
後果:
- 違反《建築物條例》及消防法例
- 消防裝置不符合新用途要求
- 可被勒令停業、檢控、罰款
- 嚴重可被頒禁止令
- 了解物業適用的法例:確認建築年份及用途,了解須遵守哪條消防法例
- 定期年檢:每12個月聘請註冊承辦商進行年檢,保存FS 251表格
- 即時維修:發現消防裝置損壞須盡快修復
- 回應消防安全指示:收到FSI後須在限期內完成改善工程
- 購買足夠保險:確保火險及第三者責任險足夠
- 租約列明責任:清楚訂明業主及租客的消防責任
- 租用前檢查:查看消防裝置是否齊全及有效
- 了解責任分配:確認租約中消防工程及保養的責任誰屬
- 申請牌照:經營餐廳、賓館等須申請牌照,需符合消防要求
- 保持設施正常:不可損壞、遮蔽或拆除消防裝置
- 保持通道暢通:不可堆放雜物阻塞走火通道
- 配合年檢:讓承辦商進入檢查消防設施
- 制定保養計劃:安排定期年檢及保養
- 巡查公共地方:確保走火通道暢通、消防設施完整
- 教育住戶:提醒業主及租客不可阻塞通道或損壞消防裝置
- 即時處理投訴:收到消防隱患投訴須立即跟進
- 儲備維修基金:預留資金應付大型消防改善工程
香港消防法例繁複,不同物業有不同要求。三聯消防工程公司作為註冊消防裝置承辦商,熟悉各項法例規定,能為您提供專業意見及一站式消防工程服務。
無論您需要了解消防法例要求、申請消防圖則、進行消防工程、安排年檢保養,還是處理消防安全指示(FSI),我們的專業團隊都能為您提供可靠的支援。
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